Недвижимость в Болгарии для израильтян в 2026 году: покупка, инвестиции, ВНЖ и жизнь на пенсии

Коротко: В 2026 году Болгария остаётся одним из самых понятных рынков ЕС для израильтян: сделки оформляются у нотариуса с обязательной регистрацией права собственности, расчёты обычно привязаны к евро, а ежегодные налоги на владение сравнительно невысокие. Для инвесторов ключевые стратегии — долгосрочная аренда в крупных городах и сезонная аренда у моря/в горах, но доходность зависит от управления и реальной заполняемости. Для пенсионеров важнее инфраструктура, медицина и круглогодичность района, чем «первая линия». Покупка недвижимости сама по себе не является автоматическим основанием для ВНЖ — это нужно планировать отдельно по действующим правилам.

Эта статья полезна гражданам Израиля, которые рассматривают Болгарию как место для покупки квартиры/дома, получения дохода от аренды или спокойной жизни на пенсии. Мы разберём, что происходит на рынке в 2026 году, какие локации выбирают чаще всего, как устроена сделка у нотариуса, какие расходы и налоги закладывать, и где обычно совершают ошибки.

Рынок недвижимости Болгарии в 2026: что важно понимать израильтянам

Болгарский рынок остаётся «европейским» по процедурам: право собственности фиксируется в Имотния регистър (госреестр), а ключевой документ сделки — нотариальный акт. Это снижает юридические риски по сравнению с юрисдикциями, где регистрация прав менее прозрачна. Проверка объекта и документов перед сделкой критична: именно на этапе due diligence отсекаются проблемы с собственностью, обременениями и статусом строительства.

Цены и спрос сильно различаются по регионам: столица и крупные города живут круглогодичным спросом, курорты — сезонностью. Если цель — инвестиции, важнее не «красивая цена за м²», а ликвидность, тип аренды, расходы на содержание и возможность перепродажи.

Где покупают израильтяне: локации под разные цели

София — для аренды и сохранения капитала

София чаще всего выбирается под долгосрочную аренду: спрос поддерживают работа, университеты и внутренняя миграция. Важны транспорт, рабочие кластеры, метро и качество дома. Для инвестора это обычно более предсказуемая стратегия, чем курортная сезонность.

Варна и Бургас — море, но с логикой «круглый год»

Если цель — жить самим или сдавать, смотрите не только на близость к пляжу, но и на зимнюю инфраструктуру: супермаркеты, медицина, транспорт, парковки, влажность/ветра, качество отопления. В городах у моря ликвидность, как правило, выше, чем в чисто курортных комплексах, которые «замирают» вне сезона.

Пловдив — баланс цены, города и аренды

Пловдив часто выбирают те, кому нужен спокойный крупный город с более доступным входом, чем столица. Для долгосрочной аренды ключ — район и транспортная доступность.

Курорты (Чёрное море и горы) — только с расчётом сезонности

Курортные покупки имеют смысл, если вы готовы управлять объектом как бизнесом: маркетинг, уборка, ремонты, работа с управляющей компанией, реальная оценка заполняемости. Без управления «высокая доходность» остаётся на уровне ожиданий.

Условия покупки для граждан Израиля: что можно, а что требует структуры

Граждане третьих стран (в том числе Израиля) могут приобретать в Болгарии квартиры и объекты в зданиях на своё имя. С землёй ситуация сложнее: право собственности на землю для граждан третьих стран ограничено, поэтому покупка дома с участком часто структурируется через болгарскую компанию. Это юридически распространённая модель, но она требует грамотного сопровождения: корпоративные документы, бухгалтерия, ежегодные обязательства и правильная структура владения.

Сделка в Болгарии оформляется у нотариуса. Право собственности подлежит регистрации в Имотния регистър (Агенция по вписванията). Именно регистрация делает право противопоставимым третьим лицам и является базовой точкой юридической защиты собственника.^[1]

Цены и расходы в 2026: что закладывать в бюджет

По рынку встречаются разные диапазоны цен по городам и типам объектов, но точные цифры корректно считать только по конкретному району, году постройки и состоянию. Мы рекомендуем ориентироваться не на «среднюю цену по городу», а на сравнимые сделки по 5–10 аналогам и на реальную стоимость владения.

Разовые расходы при покупке

К базовым расходам относятся: нотариальные сборы, местный налог при возмездном приобретении (взимается муниципалитетом), сборы за регистрацию и, при необходимости, услуги переводчика и юриста. Ставки местного налога и части такс зависят от муниципалитета и цены сделки, поэтому финальный расчёт делается под конкретный объект. Нотариальные таксы регулируются официальной тарифой.^[2]

Ежегодные налоги и содержание

Ежегодно собственник платит налог на недвижимость и таксу за бытовые отходы (муниципальные сборы). Конкретные ставки устанавливаются муниципальными советами в рамках закона, поэтому они различаются по городам и даже по зонам.^[3]

Если объект в комплексе, добавляется такса поддержки/обслуживания (управляющая компания). Это уже не государственный налог, а договорная плата: её нужно проверять в договоре управления, а также уточнять, что именно включено (охрана, бассейн, лифт, уборка общих частей, фонд ремонта).

Новостройка в Болгарии: акты 14/15/16 и что они реально означают

Если вы рассматриваете новостройку, важно понимать стадии ввода. В Болгарии широко используются понятия «Акт 14», «Акт 15» и «Акт 16» как этапы строительства и приёмки. Финальное разрешение на пользование (в быту «Акт 16») — ключевой документ, подтверждающий, что объект может эксплуатироваться по назначению. Проверять нужно не «обещания», а наличие документов и статус в официальных бумагах по объекту, включая разрешение на строительство и документы ввода/приёмки.^[4]

Практический нюанс: банки, страховые и арендаторы по-разному относятся к объектам без финального ввода. Поэтому для инвестиций и переезда безопаснее выбирать объекты с ясным статусом эксплуатации или с понятными сроками и гарантиями.

Инвестиции: аренда, доходность и реалистичные сценарии

Долгосрочная аренда (город)

Плюс — устойчивость спроса и меньше сезонных провалов. Минус — важнее качество арендатора, договор, депозиты, сроки освобождения и юридическая дисциплина. Реальная доходность зависит от: входной цены, периода простоя, ремонтов, налогообложения и работы с управляющим.

Краткосрочная аренда (курорты)

Плюс — потенциал более высокой выручки в сезон. Минус — сильная зависимость от сезона, конкуренции, рейтингов, расходов на клининг и менеджмент. В расчёте модели мы всегда закладываем консервативную заполняемость и отдельную строку на ремонты после сезона.

ВНЖ и недвижимость: важное уточнение без иллюзий

Покупка недвижимости в Болгарии может быть частью стратегии переезда (как подтверждение адреса, финансовой устойчивости и намерений), но сама по себе не является универсальным «автоматическим» основанием для ВНЖ. Основания и требования определяются Законом об иностранцах в Республике Болгария и подзаконными актами, а также практикой миграционных органов. Перед покупкой под ВНЖ нужно сверить актуальную категорию, пакет документов и сроки рассмотрения.^[5]

Для пенсионеров и семей мы обычно рекомендуем сначала определить миграционную цель (долгосрочное проживание, частые визиты, учеба, бизнес), и только затем выбирать объект под правильный сценарий.

Практика: что проверить перед сделкой (и где ошибаются чаще всего)

Чек-лист проверки объекта

• Право собственности и история переходов: кто собственник, на каком основании, есть ли совместные владельцы, наследники.
• Обременения: ипотеки, запреты, судебные споры, аренды, сервитуты — проверяется по реестрам и документам.
• Соответствие объекта документам: площадь, назначение, границы, общие части.
• Статус строительства (для новостроек): разрешение на строительство, этап, документы приёмки/ввода.^[4]
• Расходы на владение: муниципальные налоги/таксы, такса поддержки, фонд ремонта, коммунальные.
• Если дом с землёй: заранее определить структуру владения и юридические последствия (часто — через компанию).

Типовые ошибки покупателей из Израиля

• Покупка «по фото» без технического осмотра и проверки влажности/отопления (особенно на море).
• Недооценка таксы поддержки в комплексах и условий её изменения.
• Ожидание высокой доходности без модели расходов и учёта простоя.
• Путаница со статусом новостройки: «почти готово» не равно разрешению на пользование.
• Попытка привязать ВНЖ к покупке без консультации по актуальному основанию и документам.^[5]

Риски и подводные камни

Ключевой риск — не цена, а юридическая чистота и ликвидность. Второй по значимости — эксплуатационные расходы и качество управления (особенно в курортных объектах). Третий — валютные и банковские нюансы переводов: заранее согласуйте с банком происхождение средств и порядок платежей, чтобы не сорвать сроки сделки.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии для израильтян

Плюсы

• Европейская правовая среда: нотариальная сделка и государственная регистрация права собственности.^[1]
• Сравнительно низкие ежегодные налоги на недвижимость и понятные муниципальные сборы (ставки зависят от города).^[3]
• Возможность диверсифицировать капитал в европейской юрисдикции и получать доход от аренды при правильной модели управления.
• Для пенсионеров — более спокойный ритм жизни и, как правило, более доступные услуги по сравнению с Израилем (оценивать нужно по конкретному городу и потребностям).

Минусы

• Сезонность курортов: без управления и маркетинга доходность может быть ниже ожиданий.
• Нюансы владения землёй для граждан третьих стран: иногда требуется структура через компанию.
• Качество строительства и управления комплексами сильно различается — нужен профессиональный отбор.
• ВНЖ нельзя «гарантировать» одной покупкой: миграционная стратегия должна быть отдельным проектом.^[5]

Вывод: как действовать в 2026 году (рекомендация Inreal4u)

Недвижимость в Болгарии в 2026 году для израильтян — рабочий инструмент: для инвестиций в аренду, для жизни у моря или в городе, и как часть стратегии переезда. Но результат зависит от трёх вещей: правильной локации под цель, юридически чистой сделки и реалистичной финансовой модели владения.

Рекомендация Inreal4u: начните с постановки задачи (инвестиции/переезд/пенсия), затем выберите 2–3 локации, после чего делайте подбор только с проверкой документов, статуса строительства и расчётом всех расходов. Мы сопровождаем сделки для граждан Израиля: подбор, переговоры, юридическая проверка, организация нотариуса и дистанционная покупка по доверенности — так, чтобы вы понимали каждый шаг и каждую цифру до подписания.

Источники

1. Агенция по вписванията (Registry Agency) — Имотен регистър
2. Нотариална камара на Република България — информация и тарифи (официальный ресурс)
3. Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) — правовая база по местным налогам и таксам
4. Министерство на регионалното развитие и благоустройството (MRRB) — нормативная база строительства и ввода в эксплуатацию
5. Закон за чужденците в Република България — основания и режимы пребывания/проживания